マンションを売却する際のポイント・注意点について
宅地建物取引業 佐賀県知事(11)1133号

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【マンションを売る】マンション売却

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マンション売却する際のポイント

マンションの売却を行う際には、事前に知っておきたいポイントや注意点がいくつかあります。
納得の売却を行うためにも、基本的な知識を身に着けておきましょう。こちらでは、佐賀の不動産会社ミヤタタッケンがマンション売却について解説します。

マンション売却に関してこんなお悩みありませんか?

  • マンションを売却したいが、どのような費用がかかるか知りたい
  • 住宅ローンが残った状態でも売れる?
  • 居住用ではなく、所有する賃貸マンションを売却したい

マンションを売却する際には、成功のためのコツを掴んでおくことが大切です。売主様が何をご希望であるか等、そのときの状況によって必要なポイントは異なります。当社では、これまでに培った知識・スキルから、それぞれのお客様に最適なご提案を差し上げます。

POINTマンション売却のコツ

POINT1
売り時を見極める
マンションの売却価格は、築年数だけでなく市況感にも大きく左右されます。2021年現在だと、不動産か各指標におけるマンションの価値は数年連続で上昇中です。ただし、いつこの価格が下がるかは分かりません。さらに、築年数が経過すればそれだけマンションの資産価値は下がります。現状を踏まえた上で、いつ売り出すのが得策かを見極めましょう。
POINT2
不動産会社を比較する
不動産の査定や販売活動の内容は、不動産会社によって異なります。場合によっては、不動産会社によって数百万単位の差が生まれることも、ただし、査定額だけが不動産会社選定の判断材料とは言えません。大切なのは、担当者とスムーズにコミュニケーションが取れて、信頼関係が築けるかどうかです。それ次第で、不動産売却に関する満足度も大きく変わるでしょう。
POINT3
マンション売却への専門性
不動産会社の業務には、売却だけでも戸建てや事業用など、種類が多岐にわたります。しかし、売却のノウハウはそれぞれに違うもの。だからこそ、マンションを売却するのであれば、マンション売却が得意な不動産会社を選ぶのが大切です。確認方法としては、不動産会社のホームページに掲載されている実績一覧などが参考になるでしょう。なお、マンションも投資用やファミリータイプなどさまざまですから、自身のマンションに条件が近いものを参考にするのがおすすめです。
POINT4
高く売るのか、早く売るのか
マンション売却ではじめに考えておきたいのが、優先順位を価格とスピードのどちらに置くかです。もしも早めに売却をしたいのなら、不動産会社が直接物件を買い取る、不動産売却がおすすめです。一方、価格を優先するのであれば仲介売却を選択しましょう。
POINT5
目的に合う媒介契約の選択
不動産会社に仲介売却を依頼する際には、媒介契約の締結が必要です。契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。どの契約が適しているのかは、不動産会社の担当者とじっくり話し合って決めましょう。
POINT6
査定額より少し高く売り出す
不動産会社から提示された査定額よりも高い金額で不動産を売り出したいときには、査定額の1割程度までを限度と考えましょう。査定金額というのは、不動産のプロフェッショナルがさまざまな観点を踏まえて算出した結果です。それよりも高い金額というのは相場とかけ離れている可能性があり、結果として値引きが必要になるケースがほとんどです。最終的な売却額が下がってしまう懸念もありますので、担当者と相談しながら適正な価格を考えましょう。
POINT7
同じマンション内の売り物件があるときはタイミングをずらす
もしも同じマンションの一室が売りに出されているときに自分の部屋を売り出すと、それぞれが値下げを行うなどして、相場よりも安く売らざるを得なくなる可能性が高まります。できれば売り物件がない状態のタイミングを見計らい、自分のマンションを売りに出しましょう。
POINT8
あえてリフォームをしない
売却前のリフォームは慎重に決断しましょう。実際のところ、買主様としては安い物件を購入し、自分たちの住みやすい形にリフォームすることを望むケースがほとんどです。とくに築年数が経過している物件に関しては、あえてリフォームをしないで売りに出したほうが支出を抑えられ、トータルの収益が高くなります。
POINT9
マンションの魅力を
アピールする
マンションの魅力を一番知っているのは売主様ご本人です。いくら不動産プロフェッショナルだとはいえ、担当者のほうが物件のことを熟知しているというケースはありません。そのため、売主様ご自身が積極的に担当者や買主様に、物件の付加価値をアピールしましょう。その上で、広告として出されている販売用図面(マイソク)が魅力的なものになっているかを、ご自身で確かめてみてください。
POINT10
内覧は担当者
立ち会いがおすすめ
マンションを空室で内覧してもらう場合は、担当者の立ち会いを希望しましょう。内覧希望者に対しての直接営業は非常に効果が高いもの。一方、担当者不在のいわゆる「カギ取り」では、成約率が格段に下がります。媒介契約の際には、空室での内覧を避けるように強く担当者へ伝えておきましょう。

マンションを売却する際の注意点

査定評価のポイントを押さえておく

査定評価のポイントを押さえておく

不動産会社がマンションを査定する際に、何が評価の基準となるのかを売主様ご自身が知っておくことはとても重要です。たとえば築年数や立地条件は、その最たるものでしょう。次に優先度が高いのは、住戸位置や耐震性です。次いで、室内状況やマンション全体の状況がチェックされます。

高額査定にご注意

高額査定にご注意

一部の不動産会社のなかには、契約を取りたいがあまり、高額査定を提示してくるところがあります。売主様としては、自分のマンションが高く評価されたと考えてしまいますが、これは注意が必要。相場より高い物件はそもそも売れにくく、結果として値下げが必要になるケースも少なくありません。査定額を提示された際には、金額が相場に見合っているか、その根拠について確認しましょう。

契約時には囲い込みに注意

契約時には囲い込みに注意

通常の不動産売却では、依頼を受けた不動産会社がREINSに物件情報を登録し、全国の不動産会社と連携して買主様を募ります。しかし、なかには“囲い込み”と言って、自社だけで販売活動を行い、売主様と買主様の両方から仲介手数料を取ろうと考えるところがあります(これを両手仲介と言います)。両手仲介自体は問題ありませんが、囲い込みとなると物件の露出が減り、売却までの時間が長くなってしまう可能性があります。物件の公開後、問い合わせがほとんど入らないようなときは、囲い込みを疑ってみましょう。

印象をよくするハウスクリーニング

印象をよくするハウスクリーニング

汚れた室内はそれだけで値引き材料の対象になってしまいます。そのため、売り出し前にはハウスクリーニングを徹底しましょう。内覧時の印象がよくなれば早期売却にもつながり、売れ残りを防げます。値下げなども不要になるので、結果として高い金額での売却が実現できるのです。

売買契約の際の注意店

売買契約の際の注意店

買主様との間で売買契約を結ぶ際には、契約内容を細かくチェックしましょう。たとえばその年の固定資産税はどちらが払うのかや、ローン特約などが盛り込まれていることもあります。特約によって万が一契約が解除になった場合、その後どのような流れになるのかなども詳しく確認しておいてください。

売却後には確定申告の有無を確認する

売却後には確定申告の有無を確認する

もしもマンションの売却によって利益が出た場合は、譲渡所得として課税対象になります。金額によっては特例による控除が受けられますが、その場合でも確定申告が必要です。忘れずに実施してください。

FLOWマンション売却の流れ

step1
相場の調査と査定
step2
不動産会社の選定と契約
step3
売り出し価格の決定
step4
販売活動
step5
買い主と不動産売買契約の締結
step6
精算・
引き渡し

マンション売却の流れは、一般的な不動産売却と特に変わりません。相場の把握など下準備を済ませたら、不動産会社へ査定を依頼しましょう。提示された内容を見て納得ができたら、不動産会社との間で媒介契約を結びます。その後、担当者と相談しながら売り出し価格を決定し、販売活動を開始。買主様が見つかったら、交渉を経て不動産売買契約の締結です。最後に、精算と引き渡しをすればマンションの売却が完了となります。