事業用不動産を売却する際のポイント・注意点について
宅地建物取引業 佐賀県知事(11)1133号

business 【事業用不動産を売る】事業用不動産売却

【事業用不動産を売る】事業用不動産売却

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ビルなどの事業用不動産
売却するポイント

佐賀の不動産会社ミヤタタッケンでは、居住用の不動産だけでなく、ビルなどの事業用不動産も取り扱っています。事業用不動産は性質上、収益性などが評価のポイントになり得ます。そのほか、独自のポイント等もあるので、売却をお考えの方はこちらのページをぜひご覧ください。

事業用物件に関してこんなお悩みありませんか?

  • 空きテナントが増えてしまい、賃貸収入が減ってしまった
  • 不動産ローンの支払いを滞納しはじめている
  • 年齢と共に、相続対策を考え出した

事業用物件は資産的価値が高く、うまく運用することで大きな利益を得られます。一方で、リターンが大きい分リスクも小さくはありません。上記のようなお悩みがある場合は、売却も視野に入れてみましょう。

POINT事業用不動産売却のコツ

POINT1
査定額の見極め

不動産会社からの査定結果については、慎重に判断をする必要があります。あまりに高い売り出し価格を設定すると、買い手がつきません。また、最終的な交渉時に大幅な値下げを迫られる可能性もあります。

一方で、とくに急ぎでない場合は、あまりに安い価格を設定するのは損です。周辺の相場を踏まえ、適正な売り出し価格を設定し、ある程度時間をかけて進めるのが事業用不動産売却のポイントです。

POINT2
空きテナントを減らす

事業用不動産の価値はビルの収益性と言っても過言ではありません。そのため、空きテナントが目立つと低い評価になりがちです。逆に、空きテナントがほとんどない状態であれば、高い評価が得られます。

なお、テナントを埋めるためのテクニックとして、フリーレント(入居から数カ月の賃料が無料になるサービス)があります。一時的に収入は減りますが、その分高額で売却ができればトータルで考えると得になるでしょう。

POINT3
関連書類を集めておく

事業用不動産を購入する人は、その建物がどれだけ“稼ぐ力”を持っているかを気にするものです。そこで重要なのが、テナント状況や賃貸収入をまとめた「レントロール」という資料です。テナントの情報や契約期間などがまとめられていれば、買い手としても購入判断がしやすくなるでしょう。

また、合わせて過去の修繕履歴についても把握しておきましょう。定期修繕・大規模修繕が近々で行われていれば、安心して買える物件だとアピールできます。

事業用不動産を売却する際の注意点

事業用不動産の売却では、入居テナントとのやり取りが問題になる可能性があります。

オーナーチェンジ

オーナーチェンジ

前提として、事業用不動産の売却に伴うオーナーチェンジでは、現在のテナント契約が次のオーナーに引き継がれます。テナントから許可を取る必要はとくにありません。ただし、所得券の移転手続きが完了した後は、必ずオーナーが変わったことをテナントへ通知しましょう。

一方、リフォームが必要であったり、テナントを空にしたりする必要が出てきた場合には、事前に立ち退き要求を行います。この際、ビルの老朽化や土地の再開発に伴う大規模修繕や、オーナーのやむを得ない経済的理由になどが正当事由として認められないと、立退料が発生します。

そのほか、新しいビルオーナーとの間では敷金の精算に関わる問題が発生します。基本的に、テナントから預かっている敷金は、売却が完了次第新しいオーナーへと引き継がれます。そのため、売却金額からの相殺により、受け取れる金額がお幅に少なくなることも考えておきましょう。

管理会社との関係は?

管理会社との関係は?

ビルの管理を管理会社へ委託している場合は、事前に売却の予定を伝えておく必要があります。協力体制をしっかり築いた上で、売却を進めておきましょう。なお、ビル会社が敷金を管理している場合は、手続きにある程度の時間がかかります。スムーズに売却を進めるために、早めの連携を心がけてください。

FLOW事業用不動産売却の流れ

step1
相場の調査と査定
step2
不動産会社の選定と契約
step3
売り出し価格の決定
step4
販売活動
step5
買い主と不動産売買契約の締結
step6
精算・
引き渡し

事業用不動産と言っても、基本的な売却の流れはとくに変わりません。不動産会社に査定を依頼し、販売活動を開始。買い手が見つかれば、その後精算をして引き渡すのが基本です。そのため、どの不動産会社に依頼するかが重要になります。