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不動産をできるだけ
高く売りたいなら仲介売却
じっくり時間をかけながら、不動産をできるだけ高く売りたい……そうお考えの方には、仲介売却がおすすめです。
こちらのページでは、佐賀の不動産会社ミヤタタッケンが媒介契約を含む仲介売却の基礎知識についてお伝えします。
合わせて、REINSの重要性や囲い込みに対する注意喚起なども掲載しておりますので、ぜひご覧ください。
こんなときは仲介売却がおすすめ
- 納得のいく売却金額で不動産を売りたい
- 時間には余裕があるので、じっくり進めたい
- 築浅で立地条件の良い不動産を売却したい
こうした条件が揃っているのであれば、仲介売却をご検討ください。
築年数が比較的浅く、立地にも優れている物件は需要が多いため、高額売却が期待できます。適正価格で売り出せば、売り時を逃すことなく、スムーズな売却が実現できるでしょう。
仲介売却は不動産売却の基本
不動産売却でもっとも多く用いられているのが「仲介売却」です。これは、不動産会社が買主様と売主様との間に入り、不動産売却のサポートを行う方法です。
不動産会社は買主様を募るために、広告などを用いた販売活動を行います。その後、買主様が現れれば売買条件の調整・交渉などを、売主様に代わって執り行います。最終的に、不動産売買契約締結のお手伝いまで行って、不動産会社の仲介業務は完了です。
なお、不動産売却には大きく分けて「仲介売却」と「不動産買取」の2つがあります。後者と比較しながら、仲介売却の特徴を理解しましょう。
| 仲介売却 | 不動産買取 | |
|---|---|---|
| 購入者 | 主に個人のお客様 | 不動産会社 |
| 売却期間 | 買主を募る期間があるため、完了までに時間がかかる | 不動産会社の直接買取となるため、早期売却が実現する |
| 売却価格 | 市場相場に近い価格での売却に期待が持てる | 仲介に比べて、売却価格が安くなる |
購入者（買い手）の違い
| 仲介売却 | 不動産買取 | |
|---|---|---|
| 販売活動で買主を募り、売買契約を結ぶ。 | 不動産買取 | 不動産会社が直接物件を売主様から買い取る。 |
仲介売却と不動産買取のもっとも大きな差は「買い手が誰か」です。仲介売却は広く一般のお客様に対して不動産購入を募ります。一方、仲介売却は査定価格に売主様が納得したら、そのまま不動産会社が物件を買い取ります。
売却の流れの違い
| 仲介売却 | 不動産買取 | |
|---|---|---|
|
不動産買取 |
|
上記のとおり、不動産買取に比べると仲介売却は手順が多く、その分だけ時間がかかります。一方、不動産買取は売主様と不動産会社との間のみで取引が行われるため、スピーディーに売買契約まで事が運ばれます。
売却価格の違い
時間はかかるものの、仲介売却では売主様が納得のできる価格で物件が売り出され、（交渉はあるものの）その価格に納得をした買主様が手を挙げる仕組みです。適正価格で市場に出せば、多くの場合半年程度で売却は完了します。
一方、スピーディーではあるものの、不動産買取の場合にはその後の再販を踏まえ、不動産会社の経費と利益を差し引いた金額が買取価格として提示されます。決して安値を付けられている訳ではありませんが、仕組み上どうしても仲介売却に価格は及びません。
- 高く売りたいなら仲介売却
- 早く売りたいなら不動産買取
ご自身がどちらに優先順位を付けるかで、選択肢は変わると考えましょう。
媒介契約の概要と種類
仲介売却を不動産会社へ依頼する際には、売主様との間で媒介契約の締結が求められます。書面に仲介業務に関する細かな取り決めが記載されており、売却に関わるトラブル防止につながります。
なお、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれに特性や規制が異なります。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の会社への依頼 | ○ | × | × |
| 自己発見取引（※） | ○ | ○ | × |
| REINSへの登録義務 | 任意 | 7営業日以内 | 5営業日以内 |
| 業務報告義務 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約有効期間 | 制限なし | 3カ月以内 | |
※売主様が自身で見つけた買主様と売買契約を結ぶこと
以下から、それぞれの契約について詳しく見ていきましょう。
一般媒介契約
| 複数の会社への依頼 | 一般媒介契約では、複数の会社との契約締結が認められています。数社に販売活動等をしてもらって、より多くの人に物件をアピールするのが狙いです。 |
|---|---|
| 自己発見取引 | 売主様ご自身が買主様を見つけた場合、一般媒介契約ではその締結が認められています。この場合、仲介手数料等はかかりません。 |
| REINSへの登録義務 | 不動産会社が物件情報をREINSへ登録するか否かは任意とされています。期間も定められていません。 |
| 業務報告義務 | 不動産会社から売主様への業務報告は任意とされています。 |
| 契約有効期間 | 契約期間についての取り決めはありませんが、標準契約約款上では3カ月以内とされています。 |
専任媒介契約
| 複数の会社への依頼 | “専任”という言葉が示すとおり、専任媒介契約では仲介を1社にしか依頼できません。その分、不動産会社は積極的な販売活動を行います。 |
|---|---|
| 自己発見取引 | 売主様ご自身で見つけた買主様との間で不動産売買契約の締結が認められています。この場合、仲介手数料は不要です。 |
| REINSへの登録義務 | 媒介契約締結日の翌日から7営業日以内に物件情報をREINSへ登録する義務が不動産会社に課されます。 |
| 業務報告義務 | 2週間に1回以上の頻度で不動産会社は売主様へ業務報告を行います。 |
| 契約有効期間 | 契約が有効となるのは3カ月以内です。 |
専属専任媒介契約
| 複数の会社への依頼 | 専任媒介契約と同じく、複数の会社への仲介依頼は認められません。積極的な販売活動が不動産会社には求められます。 |
|---|---|
| 自己発見取引 | 自己発見取引を唯一禁止するのが専属専任媒介契約です。ご自身で買主様を見つけても、売買が行えません。 |
| REINSへの登録義務 | 媒介契約締結日の翌日から5営業日以内に物件情報をREINSへ登録する義務が不動産会社に課されます。 |
| 業務報告義務 | 1週間に1回以上の頻度で不動産会社は売主様へ業務報告を行います。 |
| 契約有効期間 | 契約が有効となるのは3カ月以内です。 |
仲介手数料
不動産売買契約の締結が売主様と買主様との間で結ばれ、物件の引き渡しが行われた後は不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。この金額は売主様と不動産会社が自由に決められるのが原則ですが、宅地建物取引業法で決められた上限に従う必要があります。なお、報酬額は以下の割合で定められています。
| 売買価格 | 報酬額 |
|---|---|
| 200万円以下の物件 | 取引額の5%以内 |
| 200万円超400万円以下の物件 | 取引値の4%以内 |
| 400万円超の物件 | 取引値の3% |
PICK UP!ピックアップ
REINSと囲い込み
国土交通省指定の不動産流通機構が運営・管理を行うREINS（Real Estate Information Network System）。ここでは全国の不動産会社が双方向で売却物件の情報を得られるほか、これまでの成約価格なども確認できます。
REINSへ売却物件を登録すれば、全国の加盟店不動産会社へと情報が公開されるため、物件の早期売買につながりやすくなります。また、一度で全国の不動産会社へと情報を流せるため、複数の不動産会社へと問い合わせを行う手間も省けるのです。
REINSが作られたのは「囲い込み」を防ぐため？
REINSは1986年に設計がはじまりました。このとき、不動産業界では「囲い込み」という手法が問題視されていました。売主様から売却を依頼された物件の情報を教えず、自分の顧客にだけ伝えて利益を得ようとするこの方法は、売却の機会を減らし、売主様の不利益となってしまいます。
こうした状況を鑑みて作られたREINSは、囲い込みのリスクを緩和するのに現在も活用されています。ただし、完全に囲い込みがなくなったわけではありません。人気のある物件のはずなのになかなか売れない、といった場合は、現代であっても注意をすべきです。
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